Як нормативна грошова оцінка земель розминулася з реальністю на півдні України.

Щоразу, коли в Україні орендують або продають сільськогосподарську землю, у тіні цієї угоди стоїть одна цифра – нормативна грошова оцінка, НГО. Саме від неї залежить мінімальна орендна плата, земельний податок і низка інших державних розрахунків. НГО не визначає ринкову ціну землі напряму, але задає систему координат, у якій працює весь аграрний сектор.

Методологія НГО будувалась на уявленні: продуктивніша земля → вища оцінка → більші зобов’язання. Логіка безперечна. Але що відбувається, коли реальність і оцінка розходяться – і розходяться системно, впродовж цілого десятиліття?

Одеська область за нормативною грошовою оцінкою розташована вище середнього рівня по Україні. Індекс НГО – 110,2%. Між тим реальна економічна віддача того самого гектара виглядає принципово інакше. За 2022–2024 роки фактична аграрна продуктивність для Одеської області становить лише 65,7% від середнього по країні.

Це не статистична похибка і вплив війни. Запорізька, Миколаївська та Херсонська області демонструють аналогічну картину. Дані за 2015–2024 рр. свідчать: усі чотири південні області стабільно входять до групи з найнижчою аграрною віддачею гектара в Україні. Рейтинг майже не змінюється протягом усього періоду.

Питання, яке виникає з цих даних, просте: якщо земля стабільно дає менше, ніж від неї очікує нормативна оцінка – хто і за що платить різницю?

Що вимірює АПГ і чому це важливо

Щоб порівняти нормативну оцінку з реальністю, потрібен показник, який говорить мовою фактів, а не очікувань. Таким інструментом є показник аграрної продуктивності гектара АПГ.

АПГ показує, скільки гривень валової продукції рослинництва фактично генерує один гектар посівних площ в області за рік. В основі дані Державної служби статистики: посівні площі, урожайність кожної культури, ціни. Усі розрахунки ведуться у постійних цінах – щоб виключити інфляційні спотворення та зробити роки зіставними між собою. АПГ охоплює весь виробничий портфель – зернові, олійні, зернобобові, технічні культури – і всі категорії господарств, від великих компаній до дрібних фермерів. Знаменник формули –посівна площа, без необроблюваних і замінованих територій. У воєнний час це принципово важливо

АПГ і НГО мають різну природу: перший вимірює фактичну віддачу, другий – капіталізований очікуваний дохід. Тому коректно порівнювати не абсолютні цифри, а відносні позиції – наскільки область відхиляється від середнього по Україні за кожним показником. Якщо НГО адекватно відображає продуктивність – індекси мають бути близькими. Якщо між ними великий розрив — це сигнал про системну проблему.

Три причини, чому південь дає менше

Розрив між нормативною оцінкою і реальною продуктивністю у чотирьох південних областях – не випадковість і не наслідок одного поганого року. За ним стоять три взаємопов’язані фактори, кожен з яких підкріплений десятирічним масивом даних.

Кліматична рулетка: між врожаєм і катастрофою

Степова зона це не просто посушливий регіон. Це зона, де амплітуда між врожайним і кризовим роком сягає 40–70% від середнього рівня продуктивності.

За десять років спостережень кожна з чотирьох областей пережила щонайменше три-чотири кризові роки з падінням АПГ на 15–45%. Посуха 2020 року стала абсолютним мінімумом: АПГ Одеської області впав до 14,0 тис грн/га – при середньому по Україні близько 29,0 тис грн/га того ж року.

Методологія НГО передбачає стабільну капіталізацію рентного доходу. Але в регіоні, де реальний дохід коливається з амплітудою 40–70% від піку до дна, поняття «стабільної капіталізації» є радше розрахунковою умовністю, ніж відображенням дійсності. Жодна інша макрозона України не демонструє такої нестабільності.

Базовий рівень: навіть у хороші роки – менше

Кліматична волатильність – це про кризові роки. Але навіть коли погода сприяє, південні області стабільно поступаються решті країни за врожайністю основних культур.

Пшениця – основа виробничого портфеля регіону, 35–45% посівних площ. Її урожайність у 2022–2024 роках: від 15 до 31% нижче середнього рівня. Соняшник – друга культура за значимістю для регіону, попри глибшу кореневу систему і більшу посухостійкість, демонструє аналогічну картину: відхилення від середнього сягає 21–47%.

Причина – об’єктивні природно-кліматичні обмеження: дефіцит вологи у критичні фази вегетації, весняні суховії у період цвітіння і фактична відсутність зрошення. Це не тимчасова проблема недостатніх інвестицій чи слабкої агрономії. Це структурна межа, яку методологія НГО враховує недостатньо.

Війна: підсилювач, а не причина

Повномасштабне вторгнення не створило проблему регіонального розриву – воно її загострило до точки, де ігнорувати її стає неможливо.

Херсонська область до 2021 року була найближчою до середньоукраїнського рівня серед «південної четвірки»: індекс АПГ 98,8% у передвоєнний період. Після 2022 року – 63,8%. Падіння на 35 відсоткових пунктів. Руйнування Каховської ГЕС у червні 2023 року знищило зрошувальну інфраструктуру, яка десятиліттями компенсувала кліматичні обмеження регіону. Окупація лівобережних районів, затоплення ріллі, замінування полів – за цифрами стоять незворотні втрати продуктивного потенціалу.

Рис. 1. Динаміка АПГ: чотири південні області vs середнє по Україні (2015–2024), тис. грн

Одеська область – найбільш разючий випадок. НГО позиціонує її вище середнього по країні, тоді як реальна віддача – на третину нижча. Землекористувач сплачує зобов’язання, розраховані виходячи з оцінки, що в 1,7 рази перевищує реальну економічну віддачу землі. Для Миколаївської, Херсонської та Запорізької областей розрив менший, але двадцять відсоткових пунктів – це не технічна похибка, яку можна ігнорувати. Це систематичне спотворення умов господарювання, яке відтворюється рік за роком.

Система координат, яка потребує перезавантаження

Регіональні відмінності в аграрній продуктивності – це природна реальність будь-якої великої країни. Польща, Франція, Бразилія живуть з ними. Питання не в тому, чи існує розрив. Питання в тому, чи державні економічні інструменти цей розрив враховують – або навпаки, консервують і поглиблюють.

Нормативна грошова оцінка у її нинішньому вигляді для чотирьох південних областей робить останнє. Система, покликана відображати реальну продуктивність землі, фіксує завищені очікування для регіонів з об’єктивно складнішими умовами: кліматичними, інфраструктурними, воєнними. Результат: землекористувачі несуть фінансові зобов’язання, не відповідні реальній віддачі, а інвестори отримують спотворений сигнал про вартість земельних активів.

Дані за десять років не залишають простору для іншої інтерпретації: це не циклічна аномалія, яка минеться сама по собі. Це структурний розрив між нормативною реальністю і фактичною. Він існував до війни, загострився під час війни і існуватиме після неї – якщо методологія оцінки не буде приведена у відповідність до того, що відбувається на полях.

Методологічна примітка

АПГ розраховано на основі даних Державної служби статистики України (валова продукція рослинництва у співставних цінах 2021 року, посівні площі за категоріями). НГО – станом на 2024 рік. Період аналізу: 2015–2024 рр., три базові періоди (2015–2017, 2019–2021, 2022–2024). Повна методологія розрахунку АПГ та джерела даних наведені у дослідженні «Аграрна продуктивність гектара: регіональний аналіз».